7月31日，深圳市政府公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，標(biāo)志著深圳新一輪調(diào)控加碼正式啟動(dòng)。而深圳上一次調(diào)控是在2016年發(fā)布的“104”調(diào)控政策，時(shí)隔21個(gè)月后，深圳再次調(diào)控加碼，本次調(diào)控主要政策有：加強(qiáng)法人單位購買住房管理；加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理；加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理；完善差別化住房信貸政策。
對(duì)此政策，諸葛找房解讀如下：
一、 加強(qiáng)法人單位購買住房管理，暫停企事業(yè)單位等法人單位購房資格，從企業(yè)端嚴(yán)控購房需求
政策要求：暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購買商品住房。通知發(fā)布之日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù);通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。
從目前調(diào)控情況來看，一般城市的初始調(diào)控政策均為限購，為了避開限購政策，炒房客紛紛采用企業(yè)名義來購房，使得市場表面需求遠(yuǎn)大于真實(shí)需求 ，造成市場供不應(yīng)求的假象，從而引發(fā)房價(jià)快速上漲。
2018年二季度，先后有杭州、西安、長沙等城市禁止企業(yè)購房。而此次深圳限制企業(yè)購房，是由于二季度深圳一些新樓盤采取“搖號(hào)購房”政策后引發(fā)多人排隊(duì)搶購。限制企業(yè)購房后，能在短期內(nèi)減少購房需求，一方面有利于維護(hù)剛需購房利益，精準(zhǔn)的打擊了利用企業(yè)購房的炒房需求，有助于維護(hù)“搖號(hào)購房”的公平公正性；另一方面由于遏制住了市場炒作需求，有利于房產(chǎn)市場迅速恢復(fù)穩(wěn)定。此次政策只是表明要停止企業(yè)購房，給未來的調(diào)控放松或者繼續(xù)加碼留有空間，未來調(diào)控方向還要視市場發(fā)展情況待定。
二、 加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理，新建公寓只租不售且最長租期為10年，存量公寓限售5年。
政策要求：各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過10年。通知發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。
商住公寓一直以來是商品住宅調(diào)控的一個(gè)漏洞，2017年北京頒布“326”新政，停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目。此后陸續(xù)有城市宣布對(duì)商辦類項(xiàng)目購買資格進(jìn)行限制。而有數(shù)據(jù)表明，深圳近五年成交再轉(zhuǎn)手的商住公寓占比過半，炒作氛圍濃厚。因此該政策的出臺(tái)有利于在商辦類項(xiàng)目上堵住炒作漏洞，同時(shí)對(duì)其租賃時(shí)間進(jìn)行約束。限制其最高一次性出租10年，一方面避免了“以租代售”亂象的發(fā)生，另一方面也為租賃市場提供了一定量的租賃房源。
同時(shí)對(duì)于存量商辦房源，5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格的限制了商辦類產(chǎn)品的流動(dòng)性。減弱其金融屬性，強(qiáng)化其居住屬性。
三、 加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理，商品住宅限售3年
政策要求：居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。
限售是本輪全國調(diào)控的熱點(diǎn)政策之一，2017年9月底，南寧、南昌、重慶、石家莊等城市密集出臺(tái)限售政策。在調(diào)控政策中，限售屬于較為重磅的政策。此次深圳規(guī)定自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年禁止轉(zhuǎn)讓，限售時(shí)間較一般城市要長，更加表明深圳此次調(diào)控的決心。
限售讓房產(chǎn)持有周期加長，極大的增加了炒作成本和風(fēng)險(xiǎn)，可有效的遏制炒房及不理智購房行為，抑制購房需求。此次限售只是對(duì)于政策之后的新房限制，有利于維護(hù)深圳商品房的流動(dòng)性。
四、完善差別化住房信貸政策，離婚2年內(nèi)購房首付比例不低于70%。
政策要求：對(duì)購房人離婚2 年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1 套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。
限制離婚屬于后續(xù)調(diào)控“補(bǔ)丁”，由于前段時(shí)間深圳“搖號(hào)購房”中部分購房者為了提高中簽率而選擇辦理“假離婚”，擾亂了“搖號(hào)買房”的秩序。后續(xù)深圳政府或?qū)⒏鶕?jù)市場情況出臺(tái)其他相關(guān)“補(bǔ)漏洞”政策。
同時(shí)，政策還明確規(guī)范，市房地產(chǎn)主管部門將進(jìn)一步加大市場整頓力度，聯(lián)合市場監(jiān)管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、自媒體惡意炒作、發(fā)布虛假信息、擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為。進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房的銷售管理工作，對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的樓盤，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能采用“線上誠意登記、公證搖號(hào)”、“線下公證選房”的模式開展相關(guān)銷售工作，并對(duì)預(yù)售商品住房的公證搖號(hào)、按序選房過程進(jìn)行全程監(jiān)管。
此次調(diào)控加碼，深圳市主要是從供應(yīng)端調(diào)控入手，包括嚴(yán)控企業(yè)購房需求、打擊商辦炒作，完善差別化住房信貸政策。重點(diǎn)在于通過控制供應(yīng)，精準(zhǔn)抑制炒作行為，力求達(dá)到供需平衡下的市場穩(wěn)定。同時(shí)還通過控制房產(chǎn)市場的交易來減慢其流動(dòng)性，包括新建商品房限售3年。在之前的調(diào)控高壓下，深圳市場已經(jīng)在穩(wěn)定中運(yùn)行。此次調(diào)控加碼，是打消人們對(duì)于市場回暖樂觀的預(yù)期，鞏固調(diào)控成果。
