我國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期位置：住房需求仍存支撐。從自住角度，我們將房地產(chǎn)的需求分為三類：一是城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求，二是改善型需求，三是拆遷住房需求；并測(cè)算了每一類需求能夠帶來(lái)的銷售面積增量。從結(jié)果來(lái)看，2021年至2025年全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求預(yù)計(jì)增加69.1億平方米。其中，改善型需求貢獻(xiàn)最大，占比52.3%；其次是新增城鎮(zhèn)人口住房需求，貢獻(xiàn)43.8%；拆遷住房需求貢獻(xiàn)3.8%。也就是說(shuō)，未來(lái)五年全國(guó)商品住宅年均銷售面積約13.8億平方米，較2020年水平下降11%。
房地產(chǎn)行業(yè)目前的困境：融資端和銷售端兩個(gè)堵點(diǎn)。
融資端：一是“三道紅線”加強(qiáng)對(duì)房企的資產(chǎn)規(guī)模限制，倒逼房企主動(dòng)降杠桿。二是貸款集中管理制度約束了銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的額度。此外，多地政府加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，避免房企挪用預(yù)售資金加杠桿，開(kāi)發(fā)商資金調(diào)配能力下降。房地產(chǎn)融資大規(guī)模收緊，導(dǎo)致房企對(duì)銷售的依賴程度加大。
銷售端：1）多地加碼限購(gòu)限貸政策；房貸利率上調(diào)、銀行放款周期拉長(zhǎng)，居民購(gòu)房能力受到抑制。2）9 月恒大事件發(fā)酵，購(gòu)房者對(duì)期房竣工擔(dān)憂上升，觀望情緒加劇。3）下半年房企資金偏緊的過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)為盡快回籠資金加大促銷力度，致使部分城市房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期回落。4）房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作即將落地，部分購(gòu)房者選擇暫時(shí)觀望。
房地產(chǎn)下行會(huì)有多嚴(yán)重？9月以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)政策的糾偏主要圍繞三個(gè)方面：滿足合理住房需求、保交付、因城施策。我們結(jié)合這些政策調(diào)整，對(duì)2022年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算。銷售方面，預(yù)計(jì)全年商品房銷售同比下降3%-6%。走勢(shì)上，銷售同比全年低點(diǎn)發(fā)生在2022年年初，后續(xù)伴隨銷售趨穩(wěn)以及高基數(shù)減弱，銷售增速有望逐步回升。房地產(chǎn)投資方面，將房地產(chǎn)投資拆解為建安投資與土地相關(guān)費(fèi)用兩個(gè)部分，施工保持韌性，土地購(gòu)置疲弱，2022年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)同比上行2-5%。走勢(shì)上，2022年一季度房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下滑并進(jìn)入負(fù)區(qū)間（倒逼各地調(diào)控政策進(jìn)一步放松），5月下行至年內(nèi)低點(diǎn)，下半年企穩(wěn)并小幅反彈。
綜上所述，2022年一季度房地產(chǎn)銷售、開(kāi)工以及房地產(chǎn)投資同比將進(jìn)一步下行，并進(jìn)入負(fù)區(qū)間。在“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的大方向下，屆時(shí)各地調(diào)控政策可能會(huì)有進(jìn)一步放松，若果真如此，則房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)有望在年中筑底回升，房地產(chǎn)行業(yè)大概率實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
