對(duì)于手頭資金寬裕的房企而言，現(xiàn)在或許是拿地?fù)Q倉(cāng)、調(diào)整城市布局的好機(jī)會(huì)。
開年來，中部二三線城市推地力度加大、房企積極收并購(gòu)以實(shí)現(xiàn)三四線城市布局，這些信號(hào)都表明，隨著東部沿海城市土地市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)厲，中部城市的土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)漸顯。
中估數(shù)庫(kù)對(duì)土地市場(chǎng)的追蹤顯示：今年年初以來，土地市場(chǎng)的熱度漸漸降溫，主要表現(xiàn)為樓面均價(jià)和溢價(jià)率比2016年7-9月間有大幅回落，一線城市回落最為明顯。
土地市場(chǎng)降溫明顯
中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，土地市場(chǎng)降溫，主要是土地供給側(cè)改革的效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)：
首先，租賃型住房用地供給大幅增加。以上海為例，十三五期間，租賃型住房的供給占比高達(dá)60.8%（不含保障房）。“購(gòu)租并舉”政策的貫徹，不僅為未來租賃市場(chǎng)的發(fā)展釋放了政策利好，也向土地市場(chǎng)傳遞了信號(hào)：土地價(jià)格高漲的格局不可持續(xù)。
其次，自2017年4月26日實(shí)施房地產(chǎn)新政以來，各個(gè)地方政府都根據(jù)庫(kù)存和人口情況，調(diào)整了用地計(jì)劃。而一線城市等庫(kù)存緊張的城市，更是加大了土地供給的力度，這是切實(shí)的從量上保證了土地供給的靈活性和可持續(xù)性。
第三，土地市場(chǎng)改革力度在加大，表現(xiàn)在由單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向綜合競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。原有的土地“招拍掛”制度，基本原理是價(jià)高者得，在土地資源日益稀缺的情況下，必然形成高總價(jià)、高溢價(jià)和高單價(jià)的“三高地塊”。
去年年末以來，土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)在：第一，土地“招拍掛”時(shí)，實(shí)施一定的限價(jià)制度；第二，一旦價(jià)格到達(dá)限價(jià)則自動(dòng)進(jìn)入“競(jìng)自持”或者“競(jìng)配建”的流程；第三，一些城市還實(shí)施資格限制制度，在“招拍掛”之初，就通過一定資格門檻，排除了一部分開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)資格，比如，近一年已經(jīng)拿地的開發(fā)商不準(zhǔn)參與競(jìng)價(jià)。
中西部拿地窗口期
中估數(shù)庫(kù)監(jiān)測(cè)到，2017年全國(guó)住宅用地供應(yīng)的地塊規(guī)劃建筑面積為19.0億平方米，同比增長(zhǎng)15.1%，拉動(dòng)成交量上漲；成交量為15.4億平方米，同比增長(zhǎng)17.3%。成交樓面均價(jià)上漲幅度略有收窄，平均溢價(jià)率同比下跌。2016-2017兩年都呈下半年土地供應(yīng)同比增長(zhǎng)較快的趨勢(shì)。
2018年初，中部一些城市顯示出積極推地的姿態(tài)。繼2月份推出18幅地塊后，鄭州3月份將推42幅土地，集中于下半月，總面積約2262.09畝。公開資料顯示，這些地塊多為城中村改造與合村并城項(xiàng)目用地，共36幅。
中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)控及三四線城市前期被釋放出的大量購(gòu)房需求，令2018年三四線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨較大分化。預(yù)計(jì)2018年土拍市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)可能會(huì)轉(zhuǎn)向二線新秀城市及優(yōu)質(zhì)三四線城市。
從中估聯(lián)數(shù)據(jù)的LBI（全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格泡沫）指數(shù)來看，泡沫較大的城市主要集中在東部沿海；中西部大部分區(qū)域土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是特別激烈，高價(jià)地塊數(shù)量較少，風(fēng)險(xiǎn)偏弱，存在很多開發(fā)介入機(jī)會(huì)，小部分區(qū)域如重慶、成都土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已開始白熱化，土地泡沫指數(shù)大幅上升。
西安、石家莊、鄭州3城的拿地可能利潤(rùn)率排在前三，分別達(dá)39%、36%、34%。可能利潤(rùn)率高于10%的城市共12個(gè)，主要是中西部二線城市。
據(jù)分析，今年積極推地的城市都不是去年土地成交溢價(jià)較高者。新的人口流入型城市是今年房企關(guān)注的區(qū)域。去年平均溢價(jià)率最高的前三甲合肥、嘉興和南昌，分別為124%、96%和69%，緊隨其后是杭州、沈陽(yáng)和成都。這些城市在年初并沒有太多土地出讓。
房企的換倉(cāng)機(jī)會(huì)
中估數(shù)庫(kù)中土地監(jiān)測(cè)庫(kù)對(duì)各地土地情況的監(jiān)測(cè)顯示，土地市場(chǎng)降溫，不僅是多重政策實(shí)施的結(jié)果，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)理性的表現(xiàn)。
今年年初以來，不僅是土地市場(chǎng)降溫，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還出現(xiàn)了“價(jià)量齊跌”的行情。政策面上，去年年底中央提出防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落和防范金融泡沫的基調(diào)以來，今年12月8日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，抓緊“建立長(zhǎng)效機(jī)制”的提法，替代了“研究長(zhǎng)效機(jī)制”。
如果說2017年的土地市場(chǎng)調(diào)控是零敲碎打式的為市場(chǎng)降溫，那么未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，將是以發(fā)揮市場(chǎng)功能為核心進(jìn)行資源配置方式改革，建立系統(tǒng)性、可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制的過程。長(zhǎng)效機(jī)制的建立，有賴于諸多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的政策設(shè)計(jì)，而這些政策設(shè)計(jì)過程中，“大數(shù)據(jù)”的支持非常重要。
顏莉認(rèn)為，2017年土地市場(chǎng)出臺(tái)的各類調(diào)控政策如“熔斷地價(jià)、雙限、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等已讓土地市場(chǎng)漸趨平靜，黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。預(yù)計(jì)2018年，土地市場(chǎng)將加大租賃用地、保障房、自持用地等的供應(yīng)量，以緩解居住而非買賣的供需矛盾。目前一線城市已全部出現(xiàn)租賃用地，預(yù)計(jì)二線城市將加快推出租賃用地步伐。此時(shí)中部地區(qū)一些二三線城市，或許是房企最后的“補(bǔ)倉(cāng)、換倉(cāng)”機(jī)會(huì)。
她指出，2017年的土拍溢價(jià)率雖低，但價(jià)格已到一定高位，對(duì)開發(fā)商開發(fā)、價(jià)值整合、圈層營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)能力等綜合能力提出更高要求。開發(fā)商以聯(lián)合體形式拍地的現(xiàn)象將增多。同時(shí)，中小型開發(fā)商還將面對(duì)2016年高價(jià)拿地后加劇的生存危機(jī)。預(yù)計(jì)行業(yè)集中度將進(jìn)一步加大。
