2018年，在“房住不炒”的總基調下，各地不斷加大房地產市場調控力度。上海作為樓市調控重點城市，在此前的房地產調控政策基礎上，近日又“打補丁式”地出臺了關于企業名義購房的限購限售細則，這意味著上海樓市調控正在不斷深化和精細化。
從土地端來看，今年上半年上海市商品住宅類土地出讓較少，宅地市場進入罕見低點，同時租賃用地繼續增加供應，整體來講，今年土地市場延續了去年低溢價率的局面。
從新房市場表現來看，上半年上海市從供需兩側共同發力，新房供應量環比去年下半年實現翻番，成交量趨于平穩，樓市回歸理性。
租賃用地供應增加 土地延續低溢價率
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相比宅地市場的冷淡，租賃住房用地依舊延續了供應的熱度。
今年年初，上海市規劃國土資源局副局長岑福康就表示，2018年上海要繼續加大新增租賃住房用地供應。在去年陸續成交了21幅租賃住宅用地后，今年上半年再度成交11幅，預計建筑面積達到60.7萬平方米，分布于寶山、崇明、靜安、青浦、松江、徐匯、楊浦等7個區，其中靜安區集中成交了3幅，楊浦、松江各成交2幅。
此外，今年以來，上海土地市場延續了去年低溢價率的局面。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，經營性用地平均溢價率僅為2.9%，僅有的兩幅商品住宅類用地均以底價成交。土地出讓方式的改變是土地低溢價率的直接原因，招掛復合的出讓方式，使得商品住宅類用地高溢價行情不再，土地普遍以底價或低溢價成交。商辦類用地由于普遍有較為嚴格的自持條件、招商要求、業態規劃，因此溢價率極低。而去年新問世的租賃住宅用地，則普遍被國有企業以底價競得。
新房供應翻番 成交波動較大
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根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，2018年上半年全市商品住宅新增供應量為2.09萬套，較去年下半年上漲103%。
從月度走勢來看，今年上半年，全市新房市場供應端存在較大的波動，尤其是4月的新增供應量超過9000套，占據總量近半，接下來的5、6月份，供應端又出現斷崖式下滑，特別是6月的供應量不足200套。
據一位業內人士分析稱，去年下半年以來，市場供應減少，尤其是上海市中心的高端項目因為拿不到預售證而延遲入市，今年4月，隨著市中心高端盤預售證放開，市場自然形成一波供應高潮。到了6月，市場本就是淡季，加之很可能受西安（樓盤）等城市搖號事件影響，上海的供應節奏發生變化，很多新盤推遲發放預售證。
雖然在供應端形成了一波漲勢，但是在成交端，市場表現波動不大，成交回升有限，這一方面是前期供應端低迷的后遺癥，另一方面，今年市場成交節奏十分平緩，新增供應的釋放周期較長。
根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，2018年上半年全市新建商品住宅共計成交2.20萬套，同比減少18.44%，較去年下半年微漲2.56%，漲幅有限；上半年新建商品住宅成交面積為261.57萬平方米，同比減少20%；成交金額方面，上海全市上半年共成交1243.53億元，同比減少21.89%。
由于上半年成交釋放的平緩性，各個月份成交量波動相對較小，除了受春節影響的2月，以及供應端探底的6月，其余月份成交量都保持在4000余套的水平。
此外，今年上半年，全市新建商品住宅成交套均面積為118.9平方米，跌破120平方米，是2015年以來套均成交面積最小的時段。這也反映了今年上半年，市場成交重心向中小套型轉移的特點。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，今年上半年100平方米以下中小套型房源，占新建商品住宅成交總套數的52.63%，而去年下半年，這一比重為45.44%。從中長期來看，由于上海宅地出讓普遍限定了較高的中小套型比重，因此，預計未來成交重心也將繼續向這一方向傾斜。
青浦區成交量第一 浦東新區攬金最多
從上海各區成交套數來看，上半年成交數量最多的區域為青浦區、浦東新區、嘉定區，成交套數均超過3000套，其中，青浦區成交數量位居各區第一，共成交3758套；成交數量較少的區域為虹口區、長寧區、徐匯區，分別成交了21套、33套、185套。
從成交面積來看，上半年成交面積最多的區域與成交套數較多的區域基本一致，前三位分別是青浦區、浦東新區、嘉定區，成交面積分別為45.79萬平方米、42.63萬平方米、35.40萬平方米；成交面積較少的區域分別為虹口區、長寧區、楊浦區，分別成交了0.40萬平方米、0.84萬平方米、4.03萬平方米。
整體來看，上海市新房成交延續了過往的趨勢，成交套數和成交面積靠前的區大多集中于上海的幾個老區以及郊區，而市中心的成交數量和成交面積則較少。據上述業內人士分析稱，這是由于目前上海市中心可供出讓的新房房源有限，而新增房源大多集中于郊區。
從各區的成交金額來看，浦東新區成為上半年上海攬金最多的區域，成交金額達223.02億元，青浦區緊隨其后，成交金額為183.5億元，嘉定區和松江區成交金額相差不大，分別成交125.71億元和122.14億元；而虹口區、長寧區、金山區則成為上半年成交金額最少的三大區域。
