看點
調控之下,土地市場再掀狂瀾
樓市調控減法持續加碼下,今年以來,全國土地市場的供應端開啟加法模式,迎來了實實在在的驚喜。
Wind數據顯示,今年前9月,全國供應土地面積達45678.7萬平米,較上年同期增長14.14%。另據中原地產研究中心數據顯示,截至10月底,一線城市合計供應住宅土地規劃建筑面積達到2433.33萬平米,同比2016年全年上漲40%。成交面積達到1770.35萬平米,漲幅較去年全年上漲19%,預計最后2個多月還有大量土地將入市。
除了加大土地供應之外,競自持模式成為今年的另一個亮點所在。自2016年11月北京首個自持地塊成交以來,天津、杭州、廣州等亦緊隨其后,先后推出企業自持地塊,隨后佛山、上海亦加入該行列。
與此同時,二線城市紛紛限貸限購的調控之下,越來越多的房企轉而擁抱三四線城市,并多次刷新當地總價紀錄。
中指院數據機構統計顯示,截至10月底,全國土地成交總價排行榜中TOP10中,佛山、無錫、珠海、寧波4個三線城市躋身前位,成為成交的主力軍,而在過往,這些高身價地塊常常是被一二線城市所承包。
除了三線城市總價創新高外,今年的粵港澳大灣區也成為了新的亮點。從中央到廣東、香港、澳門的政策指令,均明確了粵港澳大灣區建設的重要性,以政策利好,驅動粵港澳大灣區跨制度合作的創新之舉。今年兩會結束之后,全國各地更是涌現出了粵港澳大灣區投資的風潮。
在克而瑞統計的投資價值前10城市中,佛山、中山、惠州、珠海、東莞5座城市均為大灣區城市,其中佛山位列房企投資價值首位,吸引了大量投資,明顯高于第二的無錫。
看點
供應大增之年,房企們的攻城略地之法
除了土地市場的變化萬千之外,房企們在拿地中也呈現了不同的分化——龍頭房企如今年銷售額漲幅較高的碧桂園、恒大和融創中國,都主張快速開發快速去化、高杠桿猛拿地,從而令銷售額隨之增速迅猛。不過在今年上半年的瘋狂補倉之后,恒大、萬科、融創、碧桂園等企業都轉而表示未來會調整拿地策略,轉為審慎拿地。
據了解,恒大的總土儲達2.76億平米,其中一二線城市占比達72.6%。恒大在半年報中稱,基于對現金流和利潤的考量,計劃在2017年7月至2020年6月,將土地儲備總量控制在每年負增長5%-10%。據克而瑞研究中心分析,這相當于每年減少1000至2000萬平米的拿地量。
此外,融創中國在半年報中公開表示,出于謹慎考慮,將大幅減少在土地公開市場拿地。融創表示,其把握住2015年及2016年的土地市場機會,完成了一線、環一線及核心城市的全國化土地儲備布局,獲得了充足的土地儲備,并且在與萬達就13個文化旅游項目91%的股權達成合作,土地儲備已得到進一步補充,總土儲達9951萬平米。這已足夠支撐公司在未來幾年保持穩健增長,未來將減緩土地獲取。
不過,亦有房企對于拿地依然保持高漲的熱情,如中海、保利、龍湖等。中海半年報中表示,下半年仍會采取積極參與、細心研判、審慎出價的原則,在公開土地市場補充土地儲備,同時開拓更多渠道。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,“企業的拿地計劃與其發展規劃、發展速度和發展目標相匹配,也與其發展戰略、負債率、現金流匹配。部分企業在過去大量儲備土地,帶來高負債率,如今降低負債率的方法之一就是提高銷售規模、減少土地獲取。而中海地產等房企提出將積極拿地,是因為這些企業過去的發展速度低于行業平均水平,如今要繼續擴大規模”。
除了龍頭房企的大力補倉外,今年以來,多數中型房企在土地市場的表現可謂如狼似虎,其中以金科、泰禾、陽光城、旭輝等為代表的中型房企表現最為迅猛。
為實現2020年完成2000億的發展目標,今年的金科在土地市場簡直開了掛,僅上半年的投資金額就幾乎達到了去年全年水平。公告顯示,截至上半年,金科土地投資約204億元,新獲項目22個,新增計容建筑面積約422萬平米,累計土地儲備可建面積約1997萬平米。對比去年,金科全年的土地投資也僅約208億元。
而在拿地決心上,金科也毫不手軟。日前,為拿下成都青白江區地塊,金科甚至不惜付出5.6億元、260%溢價的代價。
今年以來,金科拿地的身影遍及北京、重慶、成都、武漢、南京、無錫、石家莊、成都等數十座城市。據中指院統計數據顯示,2017年1-10月,金科以拿地金額371億元,新增拿地面積686萬平米的成績位居房企新增拿地排名第17位。
與強勢補倉的企業打法不同,土地供應大增之年,今年的土地市場亦出現許多較為審慎的企業,如綠城、融信、金地等。
今年3月份的業績發布會上,綠城總裁曹舟南就曾公開表示,“如果現在討論綠城還有什么毛病的話,就是土地儲備還需要進一步加大”。作為銷售達千億的房企之一,土地儲備一直是綠城的短板。
然而,盡管早已意識到土儲短板問題,綠城今年的土地市場表現卻并不理想。去年全年綠城新增土地建筑面積約為228萬平米,而據中指院統計數據顯示,1-10月綠城的拿地面積僅為242萬平米。在其他房企大增土地儲備之年,這個成績似乎有些差強人意。
