房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)背景下，房企信用債融資艱難依舊。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，房企信用債融資規(guī)模3275.05億元，其中，公司債749億，中票1393.70億元；而2016年同期房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行10345.50億，其中中票843.3億，公司債7819.58億。整體而言，今年前10月房企信用債銳減近70%。
但隨著高層對(duì)“租售并舉”的推進(jìn)，未來債市有望對(duì)部分開展房屋租賃業(yè)務(wù)的房企提供支持。從金融產(chǎn)品的角度來看，租賃住房專項(xiàng)債、長租公寓類ABS產(chǎn)品、REITs頗受市場(chǎng)關(guān)注。
房企融資或結(jié)構(gòu)化改善
去年9月底，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開啟，成為房企信用債融資銳減的主因。
聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理李奇霖對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從目前政策看，調(diào)控或是一個(gè)長期的過程，防風(fēng)險(xiǎn)、防范資產(chǎn)泡沫仍將是未來政策的重點(diǎn)。
“今年以來口子一直扎得挺緊，我們下半年的情況比上半年好一些，但規(guī)模跟去年沒法比。”北京某券商信用債業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。其亦認(rèn)為調(diào)控將是一個(gè)長期的過程，“房企發(fā)債規(guī)模比去年會(huì)小很多。”
而隨著高層對(duì)租售并舉的推進(jìn)，房企融資有望得到結(jié)構(gòu)化改善。
今年7月，住建部、發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等9部委聯(lián)合發(fā)文，表示要“加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。”
8月15日，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》，明確表示將積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。
但目前各部委的具體落實(shí)細(xì)則還未落地，市場(chǎng)依舊處于期盼狀態(tài)。
“發(fā)改委據(jù)說要出租賃住房專項(xiàng)債，但目前還在研究，沒有實(shí)質(zhì)性落地；應(yīng)該有券商在做前期，但是可能還沒有券商去報(bào)。”北京某券商熟悉企業(yè)債的業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“其實(shí)這種住房租賃和原來保障房里面的公租房、廉租房的差別沒有那么大，只是現(xiàn)在鼓勵(lì)社會(huì)資本來提供。”
李奇霖表示，參考目前政府一方面有意發(fā)展普惠金融，一方面有意去產(chǎn)能、去杠桿，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，采取的是定向降準(zhǔn)的模式，“預(yù)計(jì)未來如果可能放松對(duì)房企發(fā)債的約束，也有可能采取類似的結(jié)構(gòu)化方式來推進(jìn)。”
長租公寓ABS的空間
隨著監(jiān)管部門對(duì)租售并舉的頻頻表態(tài)，長租公寓相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備受關(guān)注，市場(chǎng)亦動(dòng)作頻頻。
2017年1月，長租公寓運(yùn)營商魔方公寓發(fā)行了我國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；8月，鏈家旗下長租公寓運(yùn)營商自如也發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。2017年10月13日，深交所公告稱，長租公寓資產(chǎn)類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批發(fā)行，這標(biāo)志著國內(nèi)首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品破冰。
中誠信證評(píng)結(jié)構(gòu)融資部高級(jí)分析師鄭凱文對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從長租公寓類產(chǎn)品發(fā)行頻率來看，自今年下半年開始長租公寓類ABS產(chǎn)品的推出頻率顯著提高，監(jiān)管部門對(duì)長租公寓領(lǐng)域資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的申報(bào)采取積極態(tài)度。
其認(rèn)為，隨著龍頭企業(yè)創(chuàng)新嘗試的成功，預(yù)計(jì)長租公寓的市場(chǎng)參與者將抓住這一發(fā)展機(jī)遇，通過資產(chǎn)證券化方式獲得長期穩(wěn)定的融資渠道，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，同時(shí)通過如類REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方式盤活資產(chǎn)、將未來穩(wěn)定可期的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換為當(dāng)前的現(xiàn)金。其透露，目前也有多家長租公寓經(jīng)營主體及多家金融機(jī)構(gòu)正積極推進(jìn)長租公寓類ABS產(chǎn)品的推出。
但目前障礙依舊不少。鄭凱文解釋稱，目前我國對(duì)于住房租賃企業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品還沒有稅收支持政策，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、REITs運(yùn)行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負(fù)。“未來債市可能通過降低各環(huán)節(jié)稅負(fù)以支持住房租賃企業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品。”
“目前一方面我們的相關(guān)法律法規(guī)尚未完善， ABS產(chǎn)品的發(fā)行成本較高，現(xiàn)金流壓力較小的房企對(duì)長租公寓ABS模式的偏好較低，但同時(shí)要注意另一方面長租公寓類的ABS有利于提高房企的資金流動(dòng)性并緩解其融資壓力，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)、房企現(xiàn)金流承壓的情況下，ABS更有可能會(huì)成為其回流資金的重要選擇。”李奇霖總結(jié)稱
李奇霖認(rèn)為，這種發(fā)展也有利于社會(huì)創(chuàng)新，符合當(dāng)前政府建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的政策導(dǎo)向，容易得到政策的鼓勵(lì)支持，從國外經(jīng)驗(yàn)來看，未來房企進(jìn)行長租公寓各類ABS模式的前景也較為光明。
