2018年上半年，中央進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而地方調(diào)控政策則繼續(xù)升級(jí)，調(diào)控城市進(jìn)一步擴(kuò)容。
在此背景下，今年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何，下半年房?jī)r(jià)又將走向何處呢？第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其中住宅市場(chǎng)繼續(xù)堅(jiān)持精準(zhǔn)調(diào)控，但一二手住宅的成交量已開始出現(xiàn)反彈；而不斷落地的金融政策利好則為住宅租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了更為寬松融資環(huán)境。投資市場(chǎng)方面，成交多集中在城市核心區(qū)域的稀缺項(xiàng)目及城市副中心。預(yù)計(jì)未來，房地產(chǎn)仍能抵消經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來的影響，繼續(xù)健康有序發(fā)展。”
7月11日，第一太平戴維斯發(fā)布的2018年上半年華北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告（下稱“報(bào)告”）顯示，2018年前6個(gè)月，北京一手普通住宅市場(chǎng)成交面積50.8萬平方米，環(huán)比上升23%。
住宅銷售市場(chǎng)小幅回暖
“行至水窮處，坐看云起時(shí)”，第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部高級(jí)經(jīng)理李想如此評(píng)價(jià)今年上半年北京住宅銷售市場(chǎng)的情況。
今年上半年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策仍堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和政策儲(chǔ)備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
6月19日，北京住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書 (2018)》，強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，完善調(diào)控政策措施，提升精準(zhǔn)調(diào)控水平，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。而在住房制度設(shè)計(jì)上，進(jìn)一步完善租購并舉住房供應(yīng)體系，穩(wěn)步推進(jìn)公租房建設(shè)管理，積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市場(chǎng)迎來大量共有產(chǎn)權(quán)住房及限價(jià)房供應(yīng)。
2018年上半年，銷售排名前7的項(xiàng)目中，5個(gè)為共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。其中，金隅大成·金成雅苑二期以913套的銷售量位列第一。這也是北京第二個(gè)開始申購的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，個(gè)人產(chǎn)權(quán)占比40%。上述共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目基本上都是推出即**。
土地市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京成交住宅土地合計(jì)23宗，總規(guī)劃建筑面積為304.28萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)房成交面積達(dá)61.97萬平方米，占所有拿地面積的20.37%。
可見，共有產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為北京市土地市場(chǎng)的重要組成部分。受此影響，市場(chǎng)成交量也逐漸走出低谷。
報(bào)告顯示，2018年上半年，全市一手普通住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)，在經(jīng)歷了低迷的一季度后，二季度市場(chǎng)在供應(yīng)及成交量方面均有小幅反彈。二季度，一手普通住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)為59.3萬平方米，環(huán)比上升18%，但同比仍下降12%。在調(diào)控政策嚴(yán)控投機(jī)行為的前提下，新房需求開始釋放，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯: 一手普通住宅市場(chǎng)成交面積50.8萬平方米，環(huán)比上升23%，不過同比仍下降35%。
二手房市場(chǎng)方面，二季度，北京二手住宅成交量開始走出低谷，出現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。“在2017年的調(diào)控實(shí)施超過一年時(shí)間后，新一輪的市場(chǎng)供需平衡已逐漸形成，部分剛需剛改的購房需求開始釋放。”李想表示。
北京市住建委最新數(shù)據(jù)顯示，至2018年上半年，北京網(wǎng)簽商品住宅成交套數(shù) 73739套，合計(jì)簽約面積635.65萬平方米，同比分別下降2.7%、8.0%。
就此，報(bào)告預(yù)計(jì)，下半年北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將延續(xù)上半年的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，整體價(jià)格上將趨于穩(wěn)定，成交量穩(wěn)中有升。市場(chǎng)將會(huì)迎來大批量的共有產(chǎn)權(quán)住房以及限價(jià)房入市，前者總價(jià)較低，可以滿足中端夾心層的購房需求，后者價(jià)格透明，主要針對(duì)中高端剛需及首改客群。綜合來看，這兩類住房對(duì)于樓市健康平穩(wěn)發(fā)展將起到積極作用。
住房租賃市場(chǎng)政策風(fēng)起
2018年上半年，住房租賃市場(chǎng)金融政策層面可謂利好頻出，住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化也隨之進(jìn)入快車道。
2018年6月1日，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，險(xiǎn)資獲準(zhǔn)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。這是繼4月25日中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)文支持住房租賃資產(chǎn)證券化后，不到40天內(nèi)國(guó)家級(jí)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)再出重磅，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
受政策利好影響，2018年上半年，高端公寓需求量和平均房?jī)r(jià)均有所提升，入住率則顯著增長(zhǎng)。一方面服務(wù)式公寓項(xiàng)目采用更加靈活的租期策略吸引短租客戶；另一方面，部分高端公寓通過升級(jí)配套設(shè)施來吸引更多以家庭為單位的租客。
第一太平戴維斯研究部最新統(tǒng)計(jì)顯示，北京市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)至91.3%，租金環(huán)比小幅上漲2.3%至人民幣每平方米每月238.68元，同比上漲8.6%。高端公寓方面，平均租金環(huán)比上升2.2%至人民幣每平方米每月168.0元，同比上漲7.2%。高端別墅的平均租金環(huán)比微幅上漲1.0%至人民幣每平方米每月124.7元，同比上漲3.7%。
與此同時(shí)，長(zhǎng)租項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體頻繁發(fā)行住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，借此拓展融資渠道，獲取金融機(jī)構(gòu)支持。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2018年上半年共有9家企業(yè)發(fā)行了相關(guān)產(chǎn)品，包括鏈接自如、碧桂園、越秀集團(tuán)、綠城集團(tuán)、景瑞控股、陽光城、萬科、蛋殼公寓和葛洲壩。其中2018年5月24日，碧桂園租賃住房REITs首期17.17億元成功發(fā)行，發(fā)行利率 5.75%。
“長(zhǎng)租公寓結(jié)合資產(chǎn)證券化，通過REITs等金融創(chuàng)新完善融資和退出方式，不斷優(yōu)化長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的融資成本，以實(shí)現(xiàn)推動(dòng)租賃市場(chǎng)的規(guī)模化發(fā)展。”李想表示。
而隨著國(guó)家級(jí)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化及融資渠道大開綠燈，可以預(yù)見，未來住房租賃專項(xiàng)融資將會(huì)逐步增多，且融資模式將更趨多元化。
在政策紅利、金融保障和多主體參與的背景下，長(zhǎng)租公寓將進(jìn)入租賃住房資產(chǎn)證券化的新發(fā)展階段，未來上升空間十分巨大。
