“那個(gè)藍(lán)鉆天成，門口雙地鐵，大家都覺(jué)得不錯(cuò)。”王香卿一邊給病床上的父親削著蘋果，一邊給在外做生意的丈夫“匯報(bào)戰(zhàn)果”。半個(gè)月前，王香卿陪父親來(lái)到杭州住院觀察，期間，她已經(jīng)和幾個(gè)在杭州的太太團(tuán)姐妹一起，跑了十余個(gè)**兩用項(xiàng)目，僅王香卿一人就入手了五套，總價(jià)近千萬(wàn)。
王香卿是一個(gè)名為“江南皮革廠塑料廠花”微信群中的一員，這個(gè)浙江太太們自發(fā)組織的“投 資群”，曾經(jīng)熱衷于炒房，她們?cè)怯巫咴谥袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的一股強(qiáng)勁力量。早在2001年，150余位成員組成的溫州看房團(tuán)抵達(dá)上海，她們用豪擲5000萬(wàn)的手筆拉開(kāi)了炒房團(tuán)炒遍世界的序幕。自此之后的十余年間，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)傳說(shuō)里，都少不了“炒房團(tuán)”、“太太團(tuán)”的身影。
但在各地嚴(yán)格的限購(gòu)下，她們也不得不開(kāi)始了“轉(zhuǎn)型”。“掛的鑰匙響叮當(dāng)，收的房租叮當(dāng)響。”王香卿說(shuō)，這曾是流傳在浙江炒房團(tuán)中的一句玩笑話，嘲笑的是投 資眼光不強(qiáng)，購(gòu)買的物業(yè)升 值不大甚至貶值，炒房結(jié)果“意外”地炒成房東的那種人。但她萬(wàn) 萬(wàn)沒(méi)想到，有一天，當(dāng)個(gè)“包租婆”會(huì)成為她們一眾炒房太太團(tuán)的主動(dòng)選擇。
如今，一度因政策而沉寂隱匿的太太炒房團(tuán)們?cè)俣瘸霈F(xiàn)，不過(guò)這一次她們瞄準(zhǔn)的是卻是**兩用樓。在杭州各個(gè)**兩用項(xiàng)目的售樓處，她們爽快的繳納數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的定金，一直到眾多項(xiàng)目紛紛掛出“**”，方才散場(chǎng)而去，靜靜等待下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤。
而未來(lái)，這些公寓穩(wěn)定的租金將成為他們新的長(zhǎng)期收入來(lái)源，而曾經(jīng)的炒房團(tuán)也搖身一變，成了敲門收租的“包租團(tuán)”。而這，是否是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型的一個(gè)新的跡象。
太太團(tuán)的“新寵”
對(duì)于2003年就已經(jīng)開(kāi)始“全職太太、兼職炒房”的王香卿來(lái)說(shuō)，在房產(chǎn)上一擲千金已非首次，對(duì)于杭州各區(qū)的住房交易市場(chǎng)狀況，她更是如數(shù)家珍，但杭州40年產(chǎn)權(quán)的**兩用項(xiàng)目，她此前還未曾接觸過(guò)。
“主要都是群里的姐妹和群主推薦的，”王香卿打開(kāi)手機(jī)里名為“江南皮革廠塑料廠花”的微信群向記者介紹，“每個(gè)區(qū)的熱門項(xiàng)目，群里基本上都有人在那邊有房，周邊配套、**潛力怎么樣一問(wèn)就知道了，每個(gè)項(xiàng)目去了就找經(jīng)理，提群主名字就能打折。”
王香卿的微信里有三十多位姐妹，總?cè)藬?shù)不多，但據(jù)她透露，每位姐妹都身家千萬(wàn)。群主是王香卿的老鄉(xiāng)，也是當(dāng)年王香卿所在的太太團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)，選城市、選項(xiàng)目、打折買入、定價(jià)賣出，當(dāng)年炒房團(tuán)的重要決定幾乎都由團(tuán)長(zhǎng)統(tǒng)籌。
類似這樣由當(dāng)年的太太團(tuán)衍生而來(lái)的微信群為數(shù)眾多。多位曾經(jīng)的太太團(tuán)成員對(duì)記者介紹，浙江大大小小的城、鎮(zhèn)，幾乎都能找到幾個(gè)這樣的“小團(tuán)體”，她們?cè)谛畔⑸匣ネㄓ袩o(wú)，炒房時(shí)組團(tuán)共進(jìn)退，每個(gè)團(tuán)都有負(fù)責(zé)做決定的團(tuán)長(zhǎng)，而無(wú)數(shù)的成功案例也使得太太團(tuán)的成員們對(duì)團(tuán)長(zhǎng)信任有加。
例如，王香卿上周剛剛在拱墅區(qū)的西城紀(jì)、濱江區(qū)的康康谷各購(gòu)置了一套**兩用項(xiàng)目，均價(jià)分別為4萬(wàn)元/平米和3.5萬(wàn)元/平米，比其他同類項(xiàng)目高出不少，但王香卿稱，“這都是群主欽點(diǎn)、群里買的人最多的熱盤，肯定不會(huì)錯(cuò)。”
王香卿性格謹(jǐn)慎，因此行動(dòng)總是“比別人慢半拍”，她對(duì)記者表示，“群主在2016年年底的時(shí)候就帶著不少人投 資**兩用項(xiàng)目了，現(xiàn)在群里基本上人手一兩套，買了十幾二十套的也有。我買的晚，比她們貴不少。”
**兩用項(xiàng)目的交易市場(chǎng)在短短兩年間被迅速激活，太太團(tuán)在普通住宅項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)瘋狂掃盤的盛況在眾多**兩用項(xiàng)目重現(xiàn)。“外地人買這些（**兩用項(xiàng)目）的時(shí)候就跟買白菜一樣。”一位杭州本地人士對(duì)記者表示。
一位杭州**兩用項(xiàng)目的銷售經(jīng)理對(duì)記者表示，“產(chǎn)品不 限 購(gòu)、不限貸，面積小、總價(jià)低，很多觀察團(tuán)來(lái)了之后都是掃房，很好賣。”在不少項(xiàng)目銷售人員的話術(shù)中，炒房團(tuán)出手就買幾十套的故事甚至比地鐵、配套這些詞匯出現(xiàn)的頻率還要高。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2016年及2017年，杭州酒店式公 寓年度成交量都超過(guò)30000套。其中，2017年酒店式公 寓成交量約4萬(wàn)套，相比2015年增逾3倍。此外，記者查閱對(duì)比杭州我愛(ài)我家、杭州鏈家數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，杭州的**兩用項(xiàng)目均價(jià)自2016年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，從不到1.5萬(wàn)元/平米飛漲至如今的2.5萬(wàn)元/平米，漲幅超過(guò)70%。
沉寂的舊愛(ài)
盡管數(shù)據(jù)上看，曾經(jīng)炒房能夠帶來(lái)的暴利正再度重現(xiàn)，但**兩用項(xiàng)目的性質(zhì)注定了其投 資思路與短炒快賣的炒房團(tuán)不同。
據(jù)多位杭州地產(chǎn)中介介紹，由于**兩用項(xiàng)目?jī)H有40年產(chǎn)權(quán)，同時(shí)日常生活中的水電都是商業(yè)用度，在二手房交易市場(chǎng)并不容易出手，大多以長(zhǎng)期租賃為主。
杭州我愛(ài)我家尚景國(guó)際店的一位工作人員對(duì)記者表示，離店面不到500米的藍(lán)鉆天成在拱墅區(qū)的**兩用項(xiàng)目中屬于“網(wǎng)紅產(chǎn)品”，但其每個(gè)月二手房交易成交量也只有一兩套，“大部分剛需用戶還是偏向買普通住宅，買二手**兩用項(xiàng)目的都是買來(lái)出租，（**兩用項(xiàng)目）在租賃這塊還是很受歡迎的。”長(zhǎng)期租賃投 資取代短期炒作交易，這一思路實(shí)際上也是炒房團(tuán)的無(wú)奈之舉。
劉敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴，2009年，在王香卿的介紹下，劉敏成為了炒房團(tuán)的一員。與早年已經(jīng)獲利甚豐的王香卿等“前輩”比，劉敏等“后來(lái)者”加入時(shí)，面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境變得錯(cuò)綜復(fù)雜。
劉敏回憶稱，“頭幾年主要是挑項(xiàng)目難，全國(guó)各地都出現(xiàn)了炒房團(tuán)，那段時(shí)間還有炒房團(tuán)之間交易的，反正都覺(jué)得自己不是最后一棒，會(huì)有人再來(lái)買，結(jié)果那幾年有不少折在了鄂爾多斯、鄭州的。近幾年主要就是政策越收越緊，各地限購(gòu)限售，操作的空間很小了，上個(gè)月還出新聞要抓炒房團(tuán)，挺嚇人，出來(lái)賺錢講究一個(gè)平安，這么嚴(yán)重就不搞了。”
2016年是各地炒房團(tuán)的重要轉(zhuǎn)折年，以北上廣深為代表的一線城市以及房?jī)r(jià)漲幅較大的廈門、南京、杭州等二線城市相繼出臺(tái)了限購(gòu)政策，炒房團(tuán)“壓價(jià)買房、集體抬價(jià)、高價(jià)轉(zhuǎn)賣”的慣用手法受到了極大沖擊。
隨后，各城市調(diào)控政策愈發(fā)密集，一二線城市普通住宅的短炒空間幾乎被徹底鎖死，炒房團(tuán)逐漸銷聲匿跡。“基本沒(méi)什么賺頭了”，王香卿評(píng)價(jià)。政策的調(diào)控下，炒房這一條“金光大道”已經(jīng)鮮有人能夠走通，一二線城市中，炒房團(tuán)逐漸銷聲匿跡。
從2016年開(kāi)始，王香卿、劉敏等先后開(kāi)始加入新的微信群，討論的主題包括古玩、茶葉、高端木材、股票、黃金、比特幣等等，炒房群一度沉寂。對(duì)于手里掌握著大量財(cái)富的太太團(tuán)來(lái)說(shuō)，銀行利率難以入眼，只有能賺大錢的門路才值得一試。
然而，劉敏等太太團(tuán)成員逐漸發(fā)現(xiàn)，與房子打了半輩子交道，房地產(chǎn)才是她們最可靠的投 資標(biāo)的。“2015年的時(shí)候，有些姐妹跑去炒股，2016年呢，有的跑去炒黃金，2017年又出來(lái)個(gè)比特幣，現(xiàn)在都是血本無(wú)歸。炒來(lái)炒去，最后大家都覺(jué)得，這些路子不適合我們，在國(guó)內(nèi)投 資還是只有房子最穩(wěn)當(dāng)。”
劉敏坦言，她的萊特幣賬戶上現(xiàn)在還有著近二百萬(wàn)的虧損，至今看不到回本的希望，“心疼死了，可以在丹東買好幾套房呢。”游走在限購(gòu)政策之外的各類**兩用項(xiàng)目由此進(jìn)入了太太團(tuán)的視線。
包租婆的算盤
“掛的鑰匙響叮當(dāng)，收的房租叮當(dāng)響。”這是曾經(jīng)流傳在各太太團(tuán)中的一句玩笑話，指的是一些投 資眼光不強(qiáng)的太太團(tuán)，由于購(gòu)買物業(yè)后的**空間不大甚至出現(xiàn)貶值，手里握著許多套房，無(wú)奈下只能出租，而收到的租金對(duì)比其他項(xiàng)目的漲幅幾乎可以忽略不計(jì)。
王香卿對(duì)記者解釋，炒房講究效率，原理和炒股類似，“最重要的就是快進(jìn)快出，用打折的超低價(jià)大量掃房，等房?jī)r(jià)炒起來(lái)以后趕快出手，一來(lái)一回之間的差價(jià)就是盈利。我給你按最低的算，一個(gè)月賺10%，保持三年復(fù)利就是三十倍，保持十年就是九萬(wàn)多倍。所以你看那些拿著房子四五年、七八年，從房?jī)r(jià)幾千拿到幾萬(wàn)，賣了賺十倍的，都不是炒房，是投 資。”
因此，在太太團(tuán)的傳統(tǒng)觀念中，和炒股炒成股東一樣，炒房炒成房東同樣是被“套牢了”。但這一觀念如今已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變。
2018年6月28日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布通知，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，行動(dòng)有四個(gè)重點(diǎn)打擊對(duì)象，其中打擊投機(jī)炒房團(tuán)排在了首位。這一通知推動(dòng)了不少如王香卿一樣的太太團(tuán)成員下定決心，大量入手面積小、總價(jià)低、不 限 購(gòu)的**兩用項(xiàng)目，長(zhǎng)期租賃，轉(zhuǎn)型做起了原本不屑一顧的“包租婆”。
除了政策的變化，回報(bào)率的逐漸提高也是轉(zhuǎn)變的重要因素。2017年初，劉敏在杭州低價(jià)買入了4套公寓，其中一套50平米的公寓買入時(shí)均價(jià)僅1.8萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了3.3萬(wàn)元/平米，每個(gè)月的租金達(dá)到了3800元，“每個(gè)月的房租還貸款綽綽有余，投 資回報(bào)率有5.1%，而且如果未來(lái)房?jī)r(jià)漲，房租還會(huì)更高。”
熟悉炒房“套路”的太太團(tuán)們很快發(fā)現(xiàn)，房租與房?jī)r(jià)的價(jià)格趨勢(shì)是基本一致的，甚至于在各地限價(jià)的情況下，房租的漲幅空間可能更大，“以前是房?jī)r(jià)低于多少錢，大家一起不賣，現(xiàn)在房租低于多少錢，大家一起不往外租，手里的房慢慢往外放，再有中介跟著吆喝，整個(gè)房租的水平線很快就上來(lái)了。”
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局杭州調(diào)查隊(duì)的公開(kāi)數(shù)據(jù)，2017年杭州私房房租同比上漲8.8%，漲幅比2016年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅創(chuàng)下2011年以來(lái)新高。而58房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年僅1-2月，杭州平均住房租金增長(zhǎng)額達(dá)到719元，僅次于北京，漲幅比例為一線及新一線城市中最高。
